概念網(wǎng)12月2*日，又一倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs項(xiàng)目獲批上市。據(jù)上交所信息顯示，嘉實(shí)吉印通倉(cāng)儲(chǔ)物流封鎖式根底設(shè)備證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“嘉實(shí)吉印通倉(cāng)儲(chǔ)根底設(shè)備REIT”）已獲批。

項(xiàng)目由吉印通（吉印通世紀(jì)商業(yè)）100%持有，嘉實(shí)基金為公募基金辦理人，委托吉印通產(chǎn)發(fā)（吉印通東鴻）為運(yùn)營(yíng)辦理機(jī)構(gòu)，對(duì)根底設(shè)備項(xiàng)目停止運(yùn)營(yíng)辦理。

該項(xiàng)目將成為繼紅土立異鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封鎖式根底設(shè)備證券投資基金、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封鎖式根底設(shè)備證券投資基金之后，國(guó)內(nèi)公募市場(chǎng)上第三只倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs產(chǎn)物，也是市場(chǎng)上首單由民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)做為原始權(quán)益人正式申報(bào)的倉(cāng)儲(chǔ)物流類公募REIT。

自去年*月首批公募REITs上市以來(lái)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)REITs愈加躍躍欲試。

截至11月底，證監(jiān)會(huì)共批準(zhǔn)根底設(shè)備REITs產(chǎn)物24只，已上市22只，募集資金超越750億元，總市值約8*0億元，整體較首發(fā)上漲約20%。

根底設(shè)備REITs項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、財(cái)產(chǎn)園區(qū)、污水處置、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點(diǎn)用于科技立異、綠色開(kāi)展和民生等補(bǔ)短板范疇，收受接管資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超越4200億元。

做為少數(shù)可以具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)的REITs底層資產(chǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs已經(jīng)成為最核心的品種之一，基于我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流類根底設(shè)備豐碩，將來(lái)停止REITs運(yùn)營(yíng)開(kāi)展空間廣闊。

量少量?jī)?yōu) 獨(dú)具規(guī)模經(jīng)濟(jì)的倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs

跟著工業(yè)消費(fèi)及消費(fèi)范疇對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流辦事市場(chǎng)的需求興旺，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)需求持續(xù)高速增長(zhǎng)，出格是電子商務(wù)持續(xù)鞭策物流行業(yè)的開(kāi)展及物流辦事市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。

一般而言，因產(chǎn)物品類更多、庫(kù)存量更大等原因，電商企業(yè)遍及對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間操縱率和物流倉(cāng)儲(chǔ)總量有著更高的要求。我國(guó)是全球更大且增長(zhǎng)最快的電商市場(chǎng)，跟著消費(fèi)需求的線上化，物流寄遞配送“最初一公里”的打通，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流根底設(shè)備的需求日積月累。

公開(kāi)材料顯示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)物流行業(yè)合作劇烈，從投資主體的布景來(lái)看，以安博、豐樹(shù)、嘉民、普洛斯等為首的外資物流倉(cāng)儲(chǔ)建立方市場(chǎng)占比在一半擺布，以寶灣、易商、鹽田港、順豐等在內(nèi)的內(nèi)資占比20%擺布。

萬(wàn)科萬(wàn)緯、招商局等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的物流園區(qū)占比約10%。此外，還有包羅安然不動(dòng)產(chǎn)、光大安石等金融機(jī)構(gòu)做為投資主體，以及吉印通、菜鳥(niǎo)、蘇寧等電商投資為主的物流園區(qū)。

據(jù)感德梁行2022年Q2市場(chǎng)份額陳述顯示，吉印通在倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)占比為5.8%，位居全國(guó)第三位。位居第一、二位的是普洛斯與萬(wàn)緯，市場(chǎng)占比別離為20.1%、*.5%。

但能夠預(yù)見(jiàn)的是，跟著吉印通產(chǎn)發(fā)對(duì)宇培原有的中國(guó)物流資產(chǎn)控股吉印通（CNLP）的收買及私有化完成，吉印通在我國(guó)全域根底設(shè)備資產(chǎn)的辦理規(guī)模將進(jìn)一步提拔。

此外，在去年首批發(fā)行上市的公募REITs中，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs共兩只，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT發(fā)行規(guī)模別離為58億元和18億元；自上市日2021年*月21日至2022年11月21日，兩只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的收益率別離為**.42%和40%，遠(yuǎn)高于我國(guó)公募REITs成立以來(lái)的均勻漲幅（約22.*7%）。

倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs在上市以后表示優(yōu)良，累計(jì)可供現(xiàn)金分撥率均超4.*%。本年二季度，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs實(shí)現(xiàn)均勻*.08%的收益，表示更佳，回報(bào)高于財(cái)產(chǎn)園區(qū)、生態(tài)環(huán)保、高速公路類REITs。

物流倉(cāng)儲(chǔ)是少數(shù)可以具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)的REITs底層資產(chǎn)。因?yàn)楦鞯貙?duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的隆重立場(chǎng)，現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備持久稀缺，其出租率和租金復(fù)合增速都持久走高。重要物流節(jié)點(diǎn)，核心都會(huì)圈的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地更顯稀缺。

地越來(lái)越難拿，游戲門檻不竭進(jìn)步，一定招致行業(yè)在量的增長(zhǎng)上受限，另一角度來(lái)看，也將挑選出更優(yōu)良的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并提出關(guān)于“量”的更高要求。

嘉實(shí)吉印通倉(cāng)儲(chǔ)根底設(shè)備REIT采納封鎖式運(yùn)做，不開(kāi)通申購(gòu)贖回?；鸱怄i期為4*年，在此期間內(nèi)封鎖運(yùn)做。三項(xiàng)根底設(shè)備項(xiàng)目標(biāo)地盤利用權(quán)則別離于20*5年（重慶項(xiàng)目）、20*2年（武漢項(xiàng)目）和20*8年（廊坊項(xiàng)目）到期。

以廊坊項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目自2020年4月起頭運(yùn)營(yíng)，固然“資歷”較淺，但自起頭運(yùn)營(yíng)時(shí)即為滿租形態(tài)。

廊坊經(jīng)開(kāi)項(xiàng)目

目前三個(gè)項(xiàng)目標(biāo)次要承租人均為吉印通物流旗下子公司，集中度較高，按照根底設(shè)備項(xiàng)目租賃合同，租賃期限為5-*年，高于行業(yè)均勻程度的*年。基于吉印通零售的訂單需求，以及吉印通物流在本地的持續(xù)高效的快遞快運(yùn)收集化規(guī)劃，加之倉(cāng)庫(kù)自己軟硬件一體化的定造性，此次入池三個(gè)項(xiàng)目標(biāo)主力租戶續(xù)租概率較大、不變性較高。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月*1日，吉印通物流倉(cāng)儲(chǔ)收集總辦理面積（含云倉(cāng)生態(tài)平臺(tái)上云倉(cāng)的辦理面積）超越2400萬(wàn)平方米，而吉印通集團(tuán)旗下的物產(chǎn)辦理集團(tuán)吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉(cāng)僅滿足約899萬(wàn)平方米供應(yīng)，遠(yuǎn)無(wú)法滿足吉印通物流的租賃需求，吉印通物流日益增長(zhǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)需求可使項(xiàng)目持久連結(jié)不變運(yùn)營(yíng)。

事實(shí)上，2017-2020年期間，因?yàn)榈乇P資本緊缺，沿海區(qū)域城市逐漸收縮倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的供給，華東、華南區(qū)域部門城市呈現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地供給零新增的現(xiàn)象。比擬而言，西南、華北區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)用地供給較高，能夠預(yù)測(cè)，那兩大區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)開(kāi)展?jié)摿嫶蟆?/p>

而此次獲批上市的嘉實(shí)吉印通倉(cāng)儲(chǔ)根底設(shè)備REIT底層資產(chǎn)是吉印通物流旗下*座亞洲一號(hào)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流園，均充實(shí)承擔(dān)了地域性物流中心和全國(guó)物流節(jié)點(diǎn)的功用。

此中，重慶項(xiàng)目地處巴南區(qū)南彭商業(yè)物流基地，是西南區(qū)域重要的直達(dá)配送中心；武漢項(xiàng)目為華中總部倉(cāng)儲(chǔ)中心，也是全國(guó)物流收集關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一；廊坊項(xiàng)目位于北京、天津兩大曲轄市之間的廊坊經(jīng)濟(jì)手藝開(kāi)發(fā)區(qū)，承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)本能機(jī)能，與京津國(guó)際化物流系統(tǒng)彼此彌補(bǔ)。

龐大的生齒數(shù)量以及響應(yīng)的消費(fèi)量，給三個(gè)地域的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供給方供給了不變的需求。跟著新常態(tài)下消費(fèi)投資的陸續(xù)恢復(fù)，估計(jì)將來(lái)國(guó)內(nèi)次要城市及地域的高標(biāo)庫(kù)的價(jià)格增長(zhǎng)幅度將會(huì)維持不變而且持續(xù)增加。

輕與重 一體化下的吉印通三駕馬車

近年來(lái)，基于零售供給鏈的規(guī)模化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型晉級(jí)，我國(guó)零售連鎖業(yè)態(tài)大量涌現(xiàn)，商品的組織暢通從“無(wú)序”向“有序”晉級(jí)，次要表示在吉印通采購(gòu)、規(guī)模配送、精細(xì)辦理等方面。

早在2007年，吉印通就起頭自建物流收集并啟動(dòng)全國(guó)化規(guī)劃，吉印通產(chǎn)爆發(fā)為吉印通集團(tuán)旗下獨(dú)一的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)辦理子集團(tuán)，次要處置物流園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)辦理和多元化增值辦事，持有集團(tuán)旗下自建的全數(shù)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備項(xiàng)目，辦理園區(qū)規(guī)模超2000萬(wàn)平方米。

截至2021年12月*1日，吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉(cāng)儲(chǔ)落成面積約899萬(wàn)平方米，自建了*7座亞洲一號(hào)智能財(cái)產(chǎn)園。除已建成并運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)外，吉印通集團(tuán)在開(kāi)展過(guò)程中還積累了豐碩的園區(qū)及地盤儲(chǔ)蓄。截至2021年12月*1日，吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉(cāng)儲(chǔ)在建及待建面積約547萬(wàn)平方米。

此次REITs項(xiàng)目將來(lái)有望通過(guò)引入社會(huì)資金進(jìn)一步盤活約*5.1萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)。但那部門關(guān)于吉印通產(chǎn)發(fā)旗下更龐大的落成、在建倉(cāng)儲(chǔ)面積而言，只是極小一部門。

重慶巴南項(xiàng)目

值得留意的是，證監(jiān)會(huì)此前頒布發(fā)表，在前期REITs試點(diǎn)工做根底上，指點(diǎn)證券交易所造定發(fā)布了《新購(gòu)入根底設(shè)備項(xiàng)目（試行）》，撐持上市REITs通過(guò)擴(kuò)募等體例收買資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建立力度，出力鞭策多條理本錢市場(chǎng)高量量開(kāi)展。

有闡發(fā)指出，REITs擴(kuò)募是相關(guān)REITs產(chǎn)物IPO之后再次募資并將其用于新購(gòu)入資產(chǎn)的行為。

截至10月8日，共有5只公募REITs提交了擴(kuò)募申請(qǐng)，5只產(chǎn)物別離是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、富國(guó)初創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT，擴(kuò)募對(duì)象涵蓋財(cái)產(chǎn)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流以及清潔能源等資產(chǎn)，目前相關(guān)申請(qǐng)均已勝利受理。

闡發(fā)人士暗示，擴(kuò)募是實(shí)現(xiàn)公募REITs股性的重要渠道之一，能加強(qiáng)現(xiàn)金流締造的不變性，提拔資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)才能，相關(guān)REITs有望因擴(kuò)募而降低估值，提拔收益率程度。

基于存量倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)的豐碩儲(chǔ)蓄，此次獲批項(xiàng)目擴(kuò)募預(yù)期較強(qiáng)，將來(lái)有望實(shí)現(xiàn)基金資產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)儲(chǔ)增厚。那一點(diǎn)在項(xiàng)目招募申明書(shū)中亦有表現(xiàn)。

據(jù)嘉實(shí)吉印通倉(cāng)儲(chǔ)根底設(shè)備REIT招募申明書(shū)，存續(xù)期內(nèi)，基金將尋求并購(gòu)契合本基金投資范疇和投資戰(zhàn)略的其他同類型的根底設(shè)備資產(chǎn)，并按照現(xiàn)實(shí)情況選擇通過(guò)基金擴(kuò)募資金投資于新的資產(chǎn)撐持證券或繼續(xù)認(rèn)購(gòu)原有資產(chǎn)撐持證券擴(kuò)募后份額的體例實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收買，以擴(kuò)大本基金的根底資產(chǎn)規(guī)模、分離化根底資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)步基金的資產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)收益。

貿(mào)易形式上，供給鏈企業(yè)均投資必然規(guī)模的自建庫(kù)，以滿足企業(yè)的特定化和尺度化需求，自建庫(kù)開(kāi)展?fàn)I業(yè)是市場(chǎng)遍及存在的情況，此次嘉實(shí)吉印通倉(cāng)儲(chǔ)根底設(shè)備REITs物流整租形式具有貿(mào)易合理性。

相較于傳統(tǒng)物流辦事商，吉印通物流具有顯著的辦事優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了全鏈條數(shù)字化和全面籠蓋，按照外部征詢陳述，吉印通物流是中國(guó)更大的一體化供給鏈物流辦事商。

做為供給鏈物流范疇的領(lǐng)軍企業(yè)，吉印通物流天分優(yōu)良、財(cái)政情況穩(wěn)健，租約履約有保障的同時(shí)，吉印通物流也在持續(xù)拓展和吸引新的外部客戶，外部客戶的數(shù)量和收入奉獻(xiàn)呈持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，據(jù)其2022年第三季度財(cái)報(bào)顯示，吉印通物流外部客戶收入占比達(dá)*7.8%。因而根底設(shè)備項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)金流來(lái)源高度分離。而基于吉印通零售及吉印通物流的營(yíng)業(yè)需求，現(xiàn)金流也具有必然不變性。

吉印通集團(tuán)做為原始權(quán)益人、運(yùn)營(yíng)辦理機(jī)構(gòu)的控股股東，也做出相關(guān)許諾：“自REITs項(xiàng)目設(shè)立起五年內(nèi)，盡合理的貿(mào)易勤奮，實(shí)現(xiàn)REITs項(xiàng)目項(xiàng)下根底設(shè)備項(xiàng)目標(biāo)吉印通集團(tuán)系統(tǒng)外租戶占比超越40%。

“因?yàn)檎咦兏?、監(jiān)管審批、市場(chǎng)情況或貿(mào)易因素等本公司無(wú)法意料或不成控造的原因招致上述許諾未能在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的，吉印通集團(tuán)將采納有力辦法，加大第三方租戶開(kāi)辟力度，勤奮實(shí)現(xiàn)上述目的。”

事實(shí)上，吉印通產(chǎn)發(fā)目前已全面實(shí)現(xiàn)了從內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張到辦事社會(huì)的一體化開(kāi)放，并與獨(dú)立的物流版塊一路實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)協(xié)同快速開(kāi)展的新格局。

吉印通產(chǎn)發(fā)次要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)及辦理吉印通集團(tuán)的物流設(shè)備和其他不動(dòng)產(chǎn)，包羅現(xiàn)代化高尺度倉(cāng)庫(kù)和一體化智能財(cái)產(chǎn)園，用以撐持吉印通物流及其他全行業(yè)客戶；吉印通物流則為集團(tuán)總部電商及外部營(yíng)業(yè)供給供給鏈處理計(jì)劃及物流辦事。

從招商階段起頭，吉印通產(chǎn)發(fā)就通過(guò)優(yōu)良選址、定造化產(chǎn)物、綜合一體處理計(jì)劃，為客戶供給物流根底空間，滿足企業(yè)的區(qū)位、產(chǎn)物、配套等多種需求。

依托于吉印通深耕多年的供給鏈根底設(shè)備與手藝辦事才能，吉印通產(chǎn)發(fā)已構(gòu)成強(qiáng)大的財(cái)產(chǎn)整合辦事才能，將持續(xù)推進(jìn)吉印通“鏈網(wǎng)交融”的構(gòu)建。

旗下建立、運(yùn)營(yíng)、辦理的現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目遍及全國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)，營(yíng)業(yè)團(tuán)隊(duì)深耕各區(qū)域市場(chǎng)，全面籠蓋中國(guó)次要一二線城市、交通樞紐和造造業(yè)基地，躋身中國(guó)頭部倉(cāng)儲(chǔ)物流辦事商行列。

吉印通產(chǎn)發(fā)、吉印通物流與吉印通商城構(gòu)成營(yíng)業(yè)閉環(huán)，也恰是吉印通集團(tuán)做為新型實(shí)體企業(yè)對(duì)供給鏈一體化的踐行。另一方面，通過(guò)將物流資產(chǎn)的所有權(quán)、利用權(quán)拆分為三段，吉印通產(chǎn)發(fā)持有、吉印通物流及其他第三方再承租利用，配合辦事于吉印通零售及外部客戶，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)閉環(huán)與本錢閉環(huán)的雙輪轉(zhuǎn)。

輕重連系的形式下，據(jù)其官網(wǎng)顯示，吉印通產(chǎn)發(fā)已成立5收物流根底設(shè)備基金，此次嘉實(shí)吉印通倉(cāng)儲(chǔ)根底設(shè)備REITs為又一次新的測(cè)驗(yàn)考試，從私募市場(chǎng)到公家市場(chǎng)，資產(chǎn)的量量逐漸得到市場(chǎng)承認(rèn)。跟著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)發(fā)行REITs的迫切需求，在響應(yīng)國(guó)度加快鞭策REITs高量量安康開(kāi)展的過(guò)程中，吉印通一方面盤活本身資產(chǎn)，另一方面為行業(yè)與市場(chǎng)供給借鑒意義。

陪伴此次我國(guó)首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs獲批，相信吉印通集團(tuán)將持續(xù)以在本錢市場(chǎng)積極摸索的立場(chǎng)，在逃求穩(wěn)健可持續(xù)開(kāi)展道路上，主動(dòng)調(diào)整，勇于立異，做好民營(yíng)企業(yè)示范感化，促進(jìn)久遠(yuǎn)安康開(kāi)展。